Usikker på borettslagsformen?

Endringer i borettslagsloven
Etter år med flere mer eller mindre useriøse aktører på markedet, innebærer revisjonen av borettslagsloven at boformen borettslag blir tryggere. Flere av endringene er vedtatt av Stortinget, men trer først i kraft neste år.

Den viktigste endringen er nok forbudet mot salg av boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld. Det følger av den nye loven at fellesgjelden ikke kan overstige 75 % av totalkostnadene. Høyere innskudd og lavere fellesgjeld vil gjøre borettslagene bedre rustet for dårligere tider og reduserer også risikoen for at noen av andelshaverne misligholder sine forpliktelser. I tillegg oppstiller loven krav om at totalprisen oppgis i en salgssituasjon; det vil si innskuddet tillagt andel fellesgjeld.

Sikringsordninger for borettslag
Dersom man som kjøper lurer på hvorvidt det er trygt å kjøpe borettslagsleilighet, innebærer det en ekstra sikkerhet dersom borettslaget er tilknyttet en form for sikringsordning. Ordet «sikringsordning» blir gjerne benyttet for å omtale ordninger som har til formål å sikre borettslag mot økonomiske tap som følge av manglende betaling av felleskostnader fra én eller flere andelseiere.

Det finnes flere ulike sikringsordninger i markedet:

• Sikring ved fond

Den vanligste formen for sikringsordning er systemer med et sentralt sikringsfond, hvor borettslagene innbetaler terminvis et mindre beløp til et fond som, etter nærmere fastsatte regler, dekker borettslagenes tapte felleskostnader hvis det ikke betales.

• Sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap

Etter denne modellen samles de terminvise innbetalingene fra borettslagene opp med sikte på utbetaling etter fastsatte regler hvis felleskostnader ikke betales. Ordningen har store likheter med fond-modellen.

• Sikring ved overtakelse av fordringer

Denne modellen bygger på at borettslagene som deltar i ordningen overdrar sine framtidige krav mot andelseierne på betaling av felleskostnader til sikringsordningen. Etter overdragelsen betaler andelseierne ikke felleskostnadene til borettslaget, men til sikringsordningen.

• Sikring ved garanti fra utbygger

Enkelte utbyggere har stilt garanti overfor borettslagets felleslångiver for betaling av felleskostnader som ikke andelseierne dekker. Ved at felleslångiveren sikres full betaling, unngår borettslaget at felleslångiveren sier opp felleslånet grunnet manglende dekning av felleskostnader fra andelseierne.

• Forsikring

Den senere tid har det også kommet på markedet en egen forsikringsordning som tar sikte på å dekke det økonomiske tap boligselskapet kan få ved andelshaverens manglende betaling av felleskostnader. Forsikringsordningen har mange likhetstrekk med sikringsfondene. Ordningen er  imidlertid en ren forsikringsavtale og reguleres av forsikringsavtalelovens bestemmelser.

De ovennevnte ordningene er strukturert på ganske ulike måter:
-      Sikring ved fond, sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap og forsikringsordningen krever at det er konstatert et endelig tap før borettslaget mottar betaling fra sikringsordningen.  Denne modellen innebærer utbetaling først etter at tapet lar seg fastslå endelig. Dette forutsetter normalt en gjennomført tvangsfullbyrdelsesprosess mot andelseieren. 

-      Sikring ved overtakelse av fordringer medfører betaling til borettslaget uten at et tap er konstatert. Denne modellen innebærer utbetaling til borettslaget kort tid etter at kravene mot andelseierne forfaller.

Noen av sikringsordningene på markedet har vært små og med liten kapitalbase. Det har derfor blitt stilt spørsmål ved den reelle sikkerheten ordningen tilbyr. De nye lovendringene stiller imidlertid krav til tilbyder, produkt og markedsføring av sikringsordninger.

Utbetalingene fra sikringsordningene skal ha vært beskjedne. Dette kan nok forklares med at det stilles forholdsvis strenge krav til borettslaget for at de skal kunne være med. De som har hatt det største behovet - ”værstingene” i form av de ekstreme lavinnskuddsborettslagene -  har ikke oppfylt kravene for å være med i sikringsordningene.

Som følge av kravene i den nye borettslagsloven, er det grunn til å tro at flere borettslag nå vil oppfylle kravene de ulike sikringsordningene stiller. Norske borettslag vil med andre ord kunne tvinges til å operere med lavere risiko, og følgelig også høyere kunnskap. Behovet for en garantiordning blir kanskje dermed også mindre, men den representerer like fullt en sikkerhet for borettslagets inntekter uavhengig av konjunkturer og den enkelte andelshavers økonomiske situasjon.

Oppsummering
De siste årene har det vært et stort negativt søkelys på borettslagsboliger. Av alle nye borettslag som er bygget den siste tiden, er det en kun en meget liten andel som er lavinnskuddsboliger. Det er også slik at mange  borettslag med lavinnskuddsmodellen faktisk er velfungerende. Borettslagsformen er altså for de aller fleste en trygg og fin boform.  

Borettslagsformen har faktisk også sine fordeler; Gjeldstyngede beboere i borettslag risikerer, i motsetning til selveiere, kun å tape innskuddet. Fellesgjelden kan de slippe unna ved å si opp sin leieavtale.

Om du velger å kjøpe deg inn i et borettslag anbefales at følgende sjekkes:
-      kvadratmeterprisen når både innskudd og andel fellesgjeld medtas
-      totale månedlige kostnader, inkludert fellesgjelden
-      dersom fellesgjelden er avdragsfri, må det hensyntas at kostnadene vil   øke betraktelig når avdragsfriheten opphører
-      er borettslaget tilknyttet en sikringsordning? I så fall er du langt på vei sikret mot å betale ”naboens gjeld” og borettslagets – og din private - økonomi er betydelig sikret.