Ny dom om rettsvern for fast eiendom

Trondheimsveien 139 AS kjøpte i sin tid eiendommen Trondheimsveien 139, gnr. 83, bnr. 160 i Oslo kommune, fra selger Konghellegaten Eiendom ANS. For å unngå dokumentavgift ble grunnbokshjemmelen til eiendommen aldri overført til Trondheimsveien 139 AS, men det ble i stedet utstedt en ugjenkallelig generalfullmakt fra selger datert 10. august 2006 som ga Trondheimsveien 139 AS en ubegrenset rettslig råderett over eiendommen.

Styret i Trondheimsveien 139 AS fremmet den 17. oktober 2006 en fisjonsplan hvor deler av selskapet skulle utfisjoneres til et selskap som ble stiftet med foretaksnavn Trondheimsveien Næring 139 AS.  Fisjonsplanen ble vedtatt på generalforsamling samme dag, og det nye selskapet ble registrert i Foretaksregisteret den 28. desember 2006. Generalfullmakten ble liggende i Trondheimsveien 139 AS.

Den 29. september 2008 ble deler av eiendommen seksjonert i 9 næringsseksjoner, men grunnbokshjemmelen ble fremdeles liggende hos Konghellegaten Eiendom AS.

Den 3. desember 2009 ble det åpnet konkurs i Trondheimsveien 139 AS. Etter konkursåpning tok Trondheimsveien 139 AS, dets konkursbo beslag i næringsseksjonene og benyttet generalfullmakten til å overføre hjemlene til de 9 næringsseksjonene til konkursboet. Konkursboet gjorde gjeldende tinglysningsloven § 23 som grunnlag for kreditorekstinksjon. Trondheimsveien Næring 139 AS bestred konkursboets adgang til å ekstingvere med hjemmel i tinglysningsloven § 23 da næringsseksjonene var overført som ledd i en fisjon.

Rettslig problemstilling – rekkevidden av tinglysningsloven § 23
Tvisten for Oslo tingrett gjaldt hvorvidt konkursboet hadde hjemmel til å ekstingvere eiendomsretten til næringsseksjonene, og den rettslige problemstillingen var om fisjon omfattes av ordlyden ”rett stiftet ved avtale”, jf. tinglysningsloven § 23.

Trondheimsveien Næring 139 AS gjorde gjeldende at en fisjon ikke utgjorde en ”avtale” fordi fisjonen var en ensidig disposisjon. Videre ble det gjort gjeldende at kontinuitetsprinsippet innebærer at det ikke foretas noen formuesoverføring ut av debitors formuessfære, og at det heller ikke skjer noen overgang av eierrettigheter. Det stiftes følgelig ingen rett.

Konkursboet gjorde på sin side gjeldende at en fisjon innebærer at det stiftes en rett gjennom endring av en rettstilstand ved at det etableres et nytt rettssubjekt med de rettigheter og forpliktelser som følger av fisjonen. Videre ble det gjort gjeldende at ”avtale” ikke innebærer noe formelt krav om at det foreligger en klassisk tosidig disposisjon, men med hjemmel i forarbeider og rettspraksis er det avgjørende hvorvidt det foreligger en frivilling stiftet rett.

Retten uttaler i dommen at fisjonen i dette tilfellet bygger på en ensidig beslutning av generalforsamlingen i det overdragende selskap, og en naturlig forståelse av lovens uttrykk ”avtale” innebærer at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse. Videre uttaler retten, med støtte i juridisk teori og et rundskriv fra Justisdepartementet, at det ikke er nødvendig med såkalt formell hjemmelsoverføring for at overtakende selskap skal ha rettsvern i forhold overdragende selskaps kreditorer, og det bærende synspunkt for dette er at fisjon blir gjennomført på bakgrunn av regler i aksjeloven som bygger på kontinuitetsbetraktninger.

Retten kommer på dette grunnlag til at konkursboet ikke har hjemmel til å ekstingvere eiendomsretten til næringsseksjonene i medhold av tinglysningsloven § 23.

Konsekvens av dommen
Tingrettens forståelse av ordlyden i tinglysningsloven § 23 innebærer at fast eiendom kan overføres som ledd i en fisjon uten at det er nødvendig å sørge for innføring i grunnboken for å sikre rettsvern mot overdragende selskaps kreditorer. Videre vil rettens standpunkt – om det blir stående – ifølge boets prosessfullmektig advokat Jacob S. Bjønness-Jacobsen i Grette, åpne nye muligheter for å forene hjemmel og eierskap til fast eiendom i samme selskap uten at det må betales dokumentavgift.
- Dette kan gjøres ved å utfisjonere en del av et selskap som har eiendomsrett, men ikke grunnbokshjemmel til en fast eiendom og deretter anmerke fisjonen i grunnboken. Hjemmelen til eiendommen er dermed overført fra hjemmelsselskapet til det utfisjonerte selskapet avgiftsfritt, og aksjene i det utfisjonerte selskapet kan da omsettes videre uten at dette utløser krav om dokumentavgift, sier han.  

I følge bostyrer advokat Torgeir Myrstad i Grette skal bostyret nå ta stilling til om dommen skal ankes til lagmannsretten.
- Dommen er overraskende og åpner for mulighet til kreditorsvik og omgåelse av dokumentavgiftsreglene. Den bør derfor ikke bli stående, sier han.

Les artikkel om dommen i Dagens Næringsliv her

Dommen kan leses her