Lånefinansiering av vindkraftprosjekter - uklare grensesnitt for bankens sikkerhet

03.05.2011

Vindkraftprosjekter er blant de dyreste produksjonsanleggene for fornybar energi og vil i de aller fleste tilfeller kreve ekstern finansiering - selv om Enova har gitt tilsagn. Komplekse prosjekter gjør at banken kan sitte med en falsk trygghet i form av verdiløst pant.

Avgjørende
Vindkraftverk kan bygges både til lands og til havs. Bevegelsesenergien i vinden omformes i begge tilfeller til elektrisk energi ved hjelp av en vindturbin, bestående av tårn, vinger, maskinhus, generator, transformator og kontrollsystem. Vindturbinen er til lands festet i bakken med et solid fundament og vindkraftverkene tilkobles nettet ved hjelp av luft- eller jordkabler. Offshore vindkraft skiller seg fra de landbaserte. I Norge er det til nå bygget 18 landbaserte vindkraftverk med en samlet ytelse på ca. 430 MW. Til havs er det kun bygget ett prosjekt - HyWind utenfor Rogaland. HyWind hadde en kostnadsramme på ca kr. 400 MNOK. Omlag har 50 vindkraftverk fått konsesjon av NVE, og ytterligere 110 ligger i loopen.

Investeringskostnadene for landbasert vindkraft er høye - grovt anslått ca. 12-13 MNOK per installert MW, og turbinen står gjerne for ca. 70-80 %. En realistisk prosjektgjennomføring forutsetter derfor i de aller fleste tilfeller ekstern finansiering – i praksis ved lån. 

For leverandørene av turbinene, kraftledningene m.m. vil gjerne salgspant tjene som betalingssikkerhet. For långiver er det flere aktuelle panteobjekter. Panteretten kan benyttes alene eller i kombinasjonen for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet. Er det flere långivere som krever sikkerhet må innbyrdes prioritetsforhold planlegges og reguleres. En relativt ukomplisert sikkerhet kan etableres ved pant i lånetakers framtidige og til enhver tids utestående fordringer – herunder inntekter fra salg av kraft – ved såkalt factoringpant etter panteloven § 4-10. En slik avtale vil får rettsvern ved tinglysning i Løsøreregistret.

Kompleksiteten i vindkraftprosjekter sammenholdt dels med lite tilpassede regelverk kan derimot for flere av de andre aktuelle panteordningene medføre at banken i verste fall får en svært kostbar overraskelse. I mange tilfeller vil det være uklart hva bankens panterett reelt sett vil omfatte, og trår man feil risikerer man at pantet er verdiløst.

El-sertifikater – mer enn et miljøbasert virkemiddel
Fra og med årsskiftet vil kraftkjøpere måtte kjøpe såkalte ”grønne sertifikater” når de kjøper kraft produsert med fornybare ressurser, gitt at loven vedtas. Tilsvarende får kraftprodusentene en rett til slike sertifikater. Retten til el-sertifikater vil bety en betydelig ekstrainntekt, i Sverige har el-sertifikatprisen variert fra 200 til 300 svenske kroner per el-sertifikat. Ett elsertifikat vil tildeles per megawattime produsert elektrisitet som er matet inn i kraftnettet. Adgangen til å pantsette el-sertifikater vil dermed være sentral ved finansieringen.

Elsertifikatloven § 13 – dersom den vedtas – synes å legge opp til at man kan pantsette innestående på el-sertifikatkontoen. Pantsettelsen vil måtte registreres på kontoen og det er ved registreringen panthaver får rettsvern for sin panterett. Det kan samtidig med registreringen avtales at pantsetter ikke kan disponere over de pantsatte el-sertifikatene, herunder avskåret fra å selge de osv.

Pantsatte el-sertifikater vil falle under tvangsfullbyrdelsesloven § 10-1. Dette medfører at pantsettelsen er et særlig tvangsgrunnlag etter lovens § 10-2 og kan dermed tjene som grunnlag for tvangsfullbyrdelse av utestående krav på pantsetteren.

Eiendomspant og ferdig med det?
Ved landbaserte vindfarmer vil grunnen enten tilhøre utbyggeren selv, eller - det som er mer vanlig – en eller flere grunneiere som utbygger inngår en festeavtale med.  Både eiendomsrett og tinglyst særlig rettighet i fast eiendom kan pantsettes ved avtale, jf. panteloven § 2-1. Begrepet ”særlig rettighet” vil i følge forarbeidene omfatte festerett, forpaktningsrett, leierett mv., samt servitutter.

Pant i fast eiendom er regulert i panteloven § 2-2 og omfatter - foruten grunnen - bygg og anlegg på grunnen som pantsetteren eller senere eier lar oppføre, forutsatt at innredningen har varig forbindelse til grunnen. Det er ikke åpenbart at kritisk infrastruktur, transformatorbygg, fundamenter, tårn, maskinhus og rotorvinger utgjør byggverk eller anlegg med slik varig forbindelse. Selve vindmøllene er byggesett som kan tas ned og settes opp igjen på en annen eiendom. Samtidig vil det være kostbart å demontere og flytte en vindmølle. Vindkraftverk synes med andre ord ikke klart omfattet av panteloven § 2-2.

Undertiden vil situasjonen være at utbygger ikke eier den faste eiendommen som vindkraftanlegget skal oppføres på. Det kan enten foreligge et festeforhold eller en regulær leierett til bruk av grunnen. En festerett kan pantsettes som tinglyst særlig rett i fast eiendom. Dersom utbygger ikke eier tomta må banken ta sikkerhet i utbyggers festerett. Realitetsforskjellen er likevel ikke så stor da pant i festeretten også vil omfatte ”byggverk og anlegg på grunnen som pantsetter eier eller lar oppføre”.

Uklare grensesnitt
Pant i fast eiendom omfatter for øvrig ”vanlig” tilbehør og rettigheter, jf. også avhendingslova §§ 3-4 til 3-6. Tilbehør til den faste eiendommen må ikke forveksles med byggherrens driftstilbehør, jf. panteloven § 3-4. Pant i driftstilbehør - maskiner, redskaper, innbo og annet utstyr i egenskap av å være driftsmiddel i pantsetters virksomhet - omfatter ikke tilbehør til fast eiendom, jf. bestemmelsens fjerde ledd. Grensen er imidlertid særlig uklar for vindkraftverk, ikke minst som følge av ENOVAs støtteordning.

Ting som er finansiert gjennom offentlige tilskudd til særskilt bruk på eiendommen er i følge panteloven § 2-2 c) å regne som eiendomstilbehør. Bestemmelsen utvider rammen for hva som kan være eiendomstilbehør og følgelig omfattet av pant i eiendommen. Bestemmelsen kom i 1992, nesten 10 år før etableringen av ENOVA. Loven er derfor ikke tilpasset de særlige støtteordningene som nå finnes for vindkraftutbygging. Produksjonsanlegg som omfattes av el-sertifikatordningen og som har fått investeringsstøtte fra ENOVA, må betale tilbake investeringsstøtten for å få rett til elsertifikater, jf. forslaget til lov om elsertifikater. Dersom vindkraftanlegget tilbakebetaler ENOVA-midlene vil det ikke ha fått offentlig tilskudd, ettersom de grønne sertifikatene betales av strømforbrukerne og ikke det offentlige. Konsekvensen er at ENOVA-støttede vindprosjekter som ikke omfattes av elsertifikatordningen vil kunne være eiendomstilbehør, mens prosjekter som ikke har fått ENOVA-støtte eller som betaler denne tilbake vil kunne være driftstilbehør.

Dersom en vindturbin er å anse som driftstilbehør vil den ikke inngå eiendomspantet. For banken vil det i så fall være kritisk, med mindre den også har pant i driftstilbehøret. Om landbaserte vindmøller er nærliggende å anse som tilbehør til fast eiendom, er havbaserte vindmøller mer nærliggende å anse som driftstilbehør. Eiendomsrett til fast eiendom regnes avgrenset til der bunnen begynner å falle bratt i vannet, den såkalte marbakken. Her kan det oppstå grensespørsmål i forhold til havvindmøller som er flyteinnretninger og vindmøller som er festet til sokkelen. Likevel skal det mye til for at en havbasert vindmølle vil plasseres på innsiden av marbakken. Hywind-møllen utenfor Karmøy er verdens første flytende vindturbin hvor det flytende elementet har en undervannslengde på 100 meter og er festet til havbunnen med forankringspæler.

Bildet kompliseres ytterligere ved at panteloven § 2-2 c) for øvrig fastslår at særlig tilbehør til landbrukseiendom vil være omfattet av eiendomspantet. Grensen for hva som etter loven er en landbrukseiendom er uklar. Vindkraftanlegg som plasseres på landbrukseiendommer vil med andre ord kunne falle innenfor pant i grunnen også etter denne bestemmelsen.

Basert på ovennevnte er det ved vindkraftutbygging usikkert hvor grensesnittet går mellom tilbehør til fast eiendom og driftstilbehør. Vindturbiner faller etter vårt skjønn like naturlig inn under ordlyden i begge bestemmelsene. Panteloven er imidlertid fravikelig, jf. § 1-2, og for å sikre forutberegnelighet bør pantavtalen presisere hva som omfattes.

For å få rettsvern må pant i fast eiendom i alle tilfeller tinglyses i grunnboken. Panterett i driftstilbehør får rettsvern ved tinglysning på eierens/bruksberettigedes blad i Løsøreregisteret. Rettsvern innebærer beskyttelse mot å bli utslettet eller forringet i verdi ved disposisjoner fra utbyggeren, eller som følge av gjeldsforfølgning mot denne. For långiver er dette spesielt viktig dersom låntager går konkurs. Har ikke banken rettsvern for pantet vil den risikere å bli avspist med dividende og i verste fall – og noe som ikke er helt usannsynlig - tape det meste av investeringen.

Forholdet til pant i leverandørens varelager
Med mindre annet er avtalt vil pant i driftstilbehør – som nevnt - omfatte alt driftstilbehør som pantsetteren til enhver tid eier. Dette innebærer at skjæringspunket i forhold til andre kreditorer og entreprenørens/leverandørens varelager – som gjerne vil være pantsatt til fordel for entreprenørens/leverandørens bank - vil være tidspunktet der eiendomsretten er gått over til byggherren etter de aktuelle entreprenør-/leverandørkontraktene.

Ledende vindturbinleverandører har som oftest egne standardkontrakter for leveranse og installasjon av vindturbiner. I stor grad er disse basert på turbinkontrakten FIDIC Yellow Conditions of Contract for Plant and Design Build (FIDIC Yellow), likevel med betydelige endringer.   Iht. FIDIC Yellow er den praktiske hovedregelen at byggherren blir eier av arbeidet etter hvert som det ankommer byggeplassen. Leveransene skal etter kontrakten være fri for pant og andre heftelser - i motsatt tilfelle representerer heftelsen et mislighold som kan gi krav på erstatning. 

Terrengarbeider og fundamentering reguleres gjerne av NS 3431 – totalentreprisestandarden frem til NS 8407 trer i kraft nå i 2011 – hvor det fremgår at eiendomsretten går over til byggherren etter hvert som arbeidet utføres. Materialer som tilføres byggeplassen og som skal bygges inn, blir byggherrens eiendom – og dermed del av driftstilbehøret eller den faste eiendom - ettersom byggherren betaler iht. betalingsplanen.

NLM 02 - som oppstiller alminnelige betingelser for levering og montering av maskiner samt annen mekanisk, elektrisk og elektronisk utrustning – blir i vindmølleprosjekter gjerne benyttet på internkabling av fiber og nett, krafttransformator, jording og lynavledning. Materialer levert under NLM 02 forblir leverandørens eiendom inntil leveransen er betalt fullt ut. Leverandøren har med andre ord salgspant, jf. panteloven § 3-22. Pantet vil ha rettsvern allerede ved inngåelsen av avtalen. Ved betaling vil materiellet bli en del av den faste eiendommen eller driftstilbehøret, jf. over. Dersom det blir del av den faste eiendom må salgspantet tinglyses på vedkommende eiendoms blad i grunnboken for å stå seg. Salgspant faller bort dersom salgstingen blir sammenføyet med en fast eiendom på slik måte at utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelige verditap.

Dersom AKB/1988 benyttes for levering og montering av elektrisk og maskinelt utstyr, vil eiendomsretten gå over ved overtagelsen. Overtagelse finner normalt sted når leverandøren melder kontraktsarbeidet klart til drift etter prøving.

Kamp om beinet
Pantsetteren må ha eiendomsrett til panteobjektet. Dersom leverandøren/entreprenøren har tatt forbehold om eiendomsrett, typisk frem til utbyggeren har betalt ytelsen fullt ut, vil dette være et salgspant som kan fortrenge bankens dekningsmulighet, jf. panteloven § 3-14. Ettersom bankens pant ikke vil omfatte mer enn det utbyggeren til enhver tid måtte eie – enten det gjelder driftstilbehør eller tilbehør til fast eiendom - vil entreprenørens/leverandørens salgspant stå i motstrid til bankens dekningsmulighet ved mislighold.

Salgspant vil bortfalle idet gjenstanden – vindturbinen - inkorporeres i den faste eiendommen, forutsatt at utskilling vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelige verditap. Selv om det er teoretisk mulig å flytte en oppmontert vindturbin, er det både svært kostbart og arbeidskrevende. Det synes derfor klart at eventuelle salgspant bortfaller ved inkorporasjonen. Følgelig vil bankens eventuelle pant i grunnen ikke begrenses av leverandørens forbehold om eiendomsrett i vindturbinen, gitt at vindturbinen er å anse som tilbehør til fast eiendom, jf. over. Dersom vindturbinen er å anse som driftstilbehør, vil bankens pant i driftstilbehøret stå tilbake for leverandørens salgspant, jf. panteloven § 3-4 fjerde ledd.

Entreprenørens/leverandørens salgspant vil ha rettsvern dersom det er avtalt senest samtidig med overlevering av eksempelvis turbinen til kjøperen.

Pant i kraftledning
På samme måte som vannkraftverk vil vindfarmene plasseres med bakgrunn i en naturressurs, ikke eksiterende infrastruktur. Kabel- og kraftledningsverket vil derfor i mange tilfeller være en betydelig prosjektkostnad. For kraftledninger er det etablert en særskilt ordning hvoretter det kan avtales pant i registrert kraftledning, jf. kraftledningsregisterloven § 7, hvor også transformatorbygget inngår dersom det har samme eier. Rettsvern etableres ved registrering i Kraftledningsregisteret, et realregister for høyspente sterkstrømsledninger som inneholder registrerte høyspentledninger anlagt for statens regning eller av et kraftselskap med hjemmel i konsesjon. Både ledning som går fra selve turbinen til transformatoren, samt ledning fra transformatorstasjonen til regional- eller sentralnettet, er omfattet. – også der linjen passerer over annen manns grunn. Når ledningen er registrert, skal anmerkning gjøres i panteregistret for de eiendommer som ledningen går over, jf. § 6.

Foruten tilbehør som transformatorhus eller tilknyttede elektriske ledningsanlegg, omfattes også bruksrett over annen manns eiendom, jf. § 2. Grensesnittet mellom tilbehør til kraftledning, tilbehør til fast eiendom og driftstilbehør er som omhandlet svært uklart.  Lovens ordlyd synes for det første ikke å omfatte selve kraftmastene og fundament for disse, hvilket åpner for uklarhet omkring hvorvidt master og fundamenter må anses som driftstilbehør eller del av/tilbehør til fast eiendom, jf. over. Dernest, og i en uttalelse om pant i distribusjonsrør for naturgass, konkluderte Lovavdelingen med at både rørledningsrettene og eiendomsretten til distribusjonsrørene kunne pantsettes etter panteloven § 2-1 jf. § 2-2 - altså som tilbehør til fast eiendom. Lovavdelingen uttalte samtidig at løsningen kan være overførbar til kraftledninger som går over flere eiendommer, likevel slik at det eksiterer tvil ettersom kraftledningsregisterloven § 2 annet ledd omfatter tilbehør til registrerbare ledninger.  

Registeret inneholder også oversikt over pantsettelse av ledningen. Registeret er manuelt og papirbasert - i motsetning til grunnboksregisteret - og ligger nå under Statens kartverk. Registeret er imidlertid ikke oppdatert og det kan derfor være usikkert hvilke pantstiftelser som finnes - hvilket er et betydelig usikkerhetsmoment ved utbygging av eksisterende vindparker og linjer.