Forskuddsbetaling og meglerkontrakter

24.03.2011

Meglerkontrakter sprer usikkerhet blant kjøpere

Ved kjøp av bolig gjelder som utgangspunkt prinsippet om ytelse mot ytelse; kjøper skal betale kjøpesummen og selger skal overføre hjemmelen til kjøper. I praksis er det imidlertid vanlig at kjøper må foreta en delbetaling, normalt 10 % av kjøpesummen, ved kontraktsinngåelsen uten å få tinglyst skjøte. Kravet om delbetaling anses som så vanlig at kjøpere sjelden tenker over de rettslige konsekvensene dette kan få. Dette selv om det forskuddsbetalte beløpet ofte utgjør flere hundre tusen kroner og foretas flere måneder forut for selve overtakelsen.

I denne artikkelen skal det redegjøres for hvilke rettigheter kjøperen har til det forskuddsbetalte beløpet dersom selgeren går konkurs i perioden mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen. De situasjoner det tenkes på er kjøp og salg av bolig som reguleres av avhendingsloven. Det avgrenses mot kjøp som reguleres av bustadoppføringslova, m.a.o. oppføring av nye boliger.

 Selgerens konkursbo har anledning til å tre inn i kjøpsavtalen, men dette er en sjelden brukt mulighet ettersom boligen som regel ikke representerer noen verdi for boet.  Det normale er at selger har pantsatt boligen og at kjøpesummen skal benyttes til å frigi pantekravet. Dersom boet mener at boligens verdi ikke overstiger pantekravet vil boet normalt velge å abandonere boligen.

I hvilken grad selgerens konkursbo kan ta beslag i det forskuddsbetalte beløpet, avhenger av hvem midlene til enhver tid tilhører. Dersom midlene tilhører selgeren, kan konkursboet ta beslag i beløpet etter dekningsloven § 2-2, og kjøperen er henvist til å fremsette et dividendekrav i boet.

Det er antatt at forskuddsbetaling kan skje på to forskjellige måter hvor rettsvirkningene overfor et konkursbo er vidt forskjellige.

For det første kan det avtales at delbetalingen skal være et depositum. I dette ligger at beløpet står på meglers klientkonto sperret til fordel for kjøper inntil visse forutsetninger er oppfylt, for eksempel at skjøte er tinglyst. En slik avtale medfører at beløpet vil tilhøre kjøperen inntil forutsetningene er oppfylt.

Alternativt kan det avtales at delbetalingen skal være en forskuddsbetaling på boligen. Pengene blir betalt inn til meglers klientkonto, men skal anses som et avdrag på kjøpesummen. I disse tilfellene overfører kjøperen råderetten over pengene til selger, og gir således selgeren en kreditt. Ved forskuddsbetaling fraviker man prinsippet om ytelse mot ytelse, og forskuddsbeløpet antas å tilhøre selgeren og er således gjenstand for boets beslagsrett.

Hvem har rettighetene til det forskuddsbetalte beløpet?
Avhendingsloven inneholder ikke noe forbud mot forskuddsbetaling, men regulerer heller ikke hvordan en eventuell forskuddsbetaling skal gjennomføres. Rettighetsforløpet ved en delbetaling vil følgelig være regulert av en eventuell avtale mellom selger og kjøper, og det er opp til partene å bestemme innholdet i avtalen.

Som nevnt over er det en vesentlig forskjell mellom depositums- eller forskuddsløsningen. I utgangspunktet står partene fritt til å avtale den løsning de måtte ønske. Kjøper blir imidlertid presentert for en kontrakt utarbeidet av megler, og kjøper vil trolig i de fleste tilfeller føle seg underlagt denne, uten mulighet for å avtale noe annet.

Meglerkontrakter
En tilfeldig valgt standard kjøpekontrakt fra et meglerhus har inntatt følgende om forskuddsbetaling:

”Kjøpers forskuddsbetaling ved kontraktsinngåelse er usikret kreditt til selger. Forskuddsbetalingen er en kreditt til selger som avviker fra prinsippet om ytelse mot ytelse, og kjøper og selger gir med dette megler fullmakt til å benytte forskuddsbetalingen til betaling av meglers vederlag så snart sikringspanterett har oppnådd rettsvern ved tinglysning. Resterende del av forskuddsbetalingen blir stående på klientkonto, rentebærende for selger og utbetales først i forbindelse med endelig oppgjør. Det må ikke være knyttet forutsetninger til forskuddsbetaling fra/på vegne av kjøper.”

Innholdet i kontraktsbestemmelsen tyder på at det er tale om en forskuddsbetaling, hvor kjøperen overfører instruksjonsretten over pengene til selger og at beløpet således tilhører selger fra og med det er innbetalt på meglers klientkonto. Både bruken av selve ordet ”forskuddsbetaling”, samt det uttrykkelige fraviket fra prinsippet om ytelse mot ytelse indikerer dette. Dette får som konsekvens at selgerens konkursbo kan ta beslag i det forskuddsbetalte beløpet.

Denne kontraktsbestemmelsen er neppe enestående – det er derfor stor sannsynlighet for at boligkjøpere vil se slike bestemmelser inntatt i ulike kjøpekontrakter.

Virkning av at selgerens konkursbo kan ta beslag i det forskuddsbetalte beløpet

Det at selgers konkursbo kan ta beslag i det forskuddsbetalte beløpet, medfører at kjøper ikke kan få forskuddsbeløpet tilbakebetalt direkte fra meglers klientkonto. Kjøperen må derfor forsøke å få beløpet tilbakebetalt på andre måter.

Dersom kjøperen ikke har sikret sin forskuddsbetaling i boligen, vil vedkommende være henvist til kun å kreve dividende i boet. Kjøperens mulighet til å få tilbake hele eller deler av det forskuddsbetalte beløpet avhenger da av at boet har tilstrekkelige midler til å utbetale dividende, og det er kun i unntakstilfeller at dette er tilfelle.

Kjøpers reelle mulighet i å få tilbake et beløp tilsvarende sin forskuddsbetaling avhenger derfor av om kjøperen har sikret sin forskuddsbetaling og om sikringsobjektet har tilstrekkelig verdi til å dekke kjøperens krav.

I meglerkontraktene er det normalt inntatt bestemmelser om at det ikke kan tas pant i kjøpt eiendom for forskuddsbeløpet. Meglerkontraktene innbærer med dette en vesentlig innskjerpelse av kjøpers mulighet til å sikre sin forskuddsbetaling.  

Meglerkontraktene forsøker å løse denne innskjerpelsen ved at selger må avgi en urådighetserklæring, kombinert med at en sikringsobligasjon tinglyses.

En urådighetserklæring medfører at selger ikke kan disponere over eiendommen uten meglers samtykke, men erklæringen hindrer likevel ikke at selgers kreditorer tar beslag i eiendommen.

En sikringsobligasjon medfører at selgeren pantsetter et krav på eiendommen til fordel for kjøper tilsvarende det beløpet kjøperen betaler i forskudd, eventuelt for hele kjøpesummen. En sikringsobligasjon skal i prinsippet verne kjøperens forskuddsbetaling. Det har imidlertid vært diskutert om sikringsobligasjoner står seg overfor selgerens øvrige kreditorer og hans konkursbo.

Selv om en sikringsobligasjon verner kjøperen, er ikke dette ensbetydende med at kjøperen får tilbakebetalt sitt krav. Dette vil bero på hvilke heftelser som finnes på boligen. Etter norsk rett skal de tinglyste heftelsene innfries i samme rekkefølge som de ble stiftet. Dette medfører at ethvert tinglyst krav som er stiftet før sikringsobligasjonen må innfris før sikringsobligasjonen. Dette vil i mange tilfeller medføre at verdien på boligen kun er tilstrekkelig til å dekke tidligere pantsatte krav og utlegg, men ikke sikringsobligasjonen.

Under enhver omstendighet må kjøper gjennom en lang og tung prosess med salg av eiendommen før han vet om han får tilbakebetalt sitt forskuddsbeløp – en prosess som enkelt kunne vært unngått dersom partene i stedet hadde avtalt at innbetalingen skulle være et depositum.

Anbefaling
Det anbefales at boligkjøpere krever at delbetalingen skal være et depositum, og ikke en usikret kreditt til selger. Videre bør kjøperne be om at beløpet står på meglerens klientkonto, rentebærende for kjøper. Blant annet med tanke på øvrige kreditorer, bør det fremgå klart og tydelig av kjøpekontrakten at delbetalingen er et depositum.

Selgerens ønske om forskuddsbetaling er normalt begrunnet i at selgeren må ha en sikkerhet mot at kjøperen urettmessig trekker seg fra avtalen. Dette hensynet kan imidlertid enkelt ivaretas ved at det avtales at depositumet skal dekke slike kostnader.