Legalpant – bankers ufrivillige finansiering av konkursboenes arbeid

16.04.2010

”Finanskrisen” har kanskje beveget seg over den siste bølgetoppen, men banker og andre långivere har fremdeles betydelige utfordringer i forhold til låntakerne i misligholdstilfeller. I tillegg til den risiko som banken er vant med å håndtere, har bankene erfart at de nye reglene om legalpant for boomkostninger innebærer ytterligere tap for bankene. Bankenes ønske om ekstra sikring ved krysspantsettelser har generert tap i stedet for å øke bankens sikkerhet.

I de tilfellene hvor verdien av långivers sikkerheter er lavere enn engasjementet, har legalpantsbestemmelsen medført at panteobjektenes verdi for banken reduseres ytterligere.

Konkursboene kan benytte inntil 5 % av verdien av ethvert formuesgode konkursskyldneren har stilt som sikkerhet for sin gjeld til dekning av ”nødvendige boomkostninger”. Også pant stilt av tredjemann kan benyttes til dekning. Panteretten går foran ethvert annet pant, både annet offentlig pant, avtalt panterett og utleggspant. Reglene om legalpant for boomkostninger i panteloven § 6-4 trådte i kraft i 2005.

I kravet til ”nødvendige boomkostninger” ligger en formell avgrensning av hva midlene kan brukes til, men på den annen side er det vanskelig å se at bostyrer skal vinne frem med salærkrav tilknyttet unødvendige boomkostninger – uavhengig av hvordan disse finansieres.

En reell begrensning ligger i regelen om maksimalbelastning på 700 ganger rettsgebyr, pt. kr 602 000 i hvert realregistrert panteobjekt. Tilsvarende begrensning ligger ikke i ikke-realregistrerte panteobjekter, så som for eksempel pengekrav.

Hvilken begrensning som faktisk ligger i beløpsbegrensningen, kan synes ganske tilfeldig.  Dette kan illustreres gjennom følgende eksempel:

Konkursskyldnerne A og B eier to identiske eiendommer – beliggende rett ved siden av hverandre og med antatt samme verdi; kr 100 mill. Eiendommen til A er ikke seksjonert, og bankens pant er derfor registrert i kun ett matrikkelnummer. Fem prosent av dette er kr 5 mill. I og med at det bare er ett panteobjekt, innebærer beløpsbegrensningen at panteretten som kommer inn på første prioritet maksimalt utgjør kr 602 000.

For långiver til konkursskyldner B er situasjonen annerledes. Der er bygget delt opp i 10 seksjoner med omtrent lik verdi. Bostyrer kan kreve dekning i 5 % av hver seksjon, med andre ord kr 5 mill. Seksjonene er også pantsatt på bakenforliggende prioritet som sikkerhet for datterselskapets lån. Datterselskapet går også konkurs, og bostyrer i dette selskapet kan også kreve dekket opptil kr 5 mill. Totalt økes derved bankens eksponering med kr 10 mill.

Kan så banken foreta seg noe for å redusere denne risikoen? Det er ikke mulig å avtale seg bort fra pantet, men enkelte forhold bør vurderes før panterett etableres.

Sikkerhet stilt etter lov om finansiell sikkerhetsstillelse er ikke omfattet av panteretten. Dette innebærer at hvis banken etter dette regelverket inngår avtale om oppgjør og tar sikkerhet i aksjene i selskapet i stedet for selve bygningen, vil det ikke oppstå panterett for boet. Kredittmessig krever en slik ordning betydelig løpende kontroll og gjennomarbeidede låneavtaler for å unngå andre beslag i eiendommen. Risikoen ved å ikke ha pant direkte i de underliggende verdier vil ofte være høyere og gir andre krav til kapitalvekting, men bør vurderes som alternativ til tilleggspant i for eksempel datter- eller søsterselskapers eiendom.

Tradisjonelt har banker prøvd å få pant i alle tilgjengelige formuesgoder. Dette kan øke bankens tap.

Med utgangspunkt i samme eksempel som ovenfor, kan vi tenke oss at lånet til morselskapet allerede er større enn eiendommens samlede verdi. Tilleggsikkerheten for datterselskapets lån ville dermed aldri ha noen verdi for banken. Konkursen for datterselskapet ga - på grunnlag av kausjonen fra mor - bostyrer for datterselskapet rett til å kreve dekning for boomkostningene i morselskapets eiendom – uten at panteobjektet noensinne vill kunne gi dekning for bankens krav mot datter. Dette illustrerer at påheftes det pant uten reell verdi, vil det totale tapet for banken kunne øke.

Legalpanteretten bør hensyntas både ved faktisk konkurspågang og ved vurdering av bankens tapsavsetninger.

I stedet for slik pantsettelse bør bankene vektlegge andre bestemmelser i låneavtalen, for eksempel bestemmelser som sikrer at pengestrømmen dekker inn de mest utsatte engasjementene først, og at låntakers rapporteringsforpliktelser gjør det mulig at potensielle problemer avdekkes før konkurssituasjonen oppstår.