Trekkrettighet kan gi falsk trygghet
02.08.2011
Entreprenører havner stadig oftere i krangel med bank og byggherre når vederlagskrav er trygget i en trekkrettighet. Hyppig bruk av byggelånsreservasjoner kan bidra til å øke konflitnivået i byggebransjen.
Entreprenøren yter byggekreditt og utfører arbeid uten samtidig vederlag. Derfor er det vanlig at byggherren stiller sikkerhet for en viss prosent av det samlede kontraktsvederlaget. I entreprisestandardene skjer dette gjerne i form av en selvskyldnerkausjon, men det kan også avtales andre ordninger, for eksempel en trekkrettighet i byggherrens byggelån.
En trekkrettighet eller byggelånsreservasjon formuleres gjerne som en bekreftelse fra banken på at byggherren er innvilget et byggelån, og at et bestemt beløp av lånet er reservert til fordel for entreprenøren. Entreprenøren oppfatter ofte dette som en sikkerhet på linje med ordinær bankgaranti. Det er en misforståelse som kan vise seg kostbar.
Ved en selvskyldnerkausjon vil garantisten være medansvarlig overfor entreprenøren for byggherrens gjeld. Sikkerhetsstillelser som er formulert som en reservasjon gir derimot ingen slik garanti, og det kan være en rekke begrensninger i sikkerheten.
For det første er det i mange tilfeller ikke avklart om trekkrettigheten sikrer en minimumsbetaling av entreprenørens arbeider, eller om den kommer på toppen av tidligere utbetalinger. Uklarhet om dette skaper en prosessrisiko for entreprenøren.
For det andre blir det et spørsmål om trekkrettigheten gir en eksklusiv rett til byggelånet. En slik rett til et beløp forutsetter garanti eller at innskudd er satt på en sperret konto. Trekkrettigheten gir ikke i seg selv en eksklusiv rett til en bestemt andel av byggelånet. Ethvert byggelån har en øvre ramme, som kan være trukket fullt opp på det tidspunkt hvor vederlagskravet fremmes.
Dersom sikkerhetsstillelse i form av trekkrettighet er avtalt har entreprenøren akseptert risikoen for at byggelånet kan være trukket opp når entreprenøren selv ønsker å trekke på byggelånet. Det er her det store skillet i forhold til en selvskyldnerkausjon ligger.
Banken har i slike situasjoner ingen informasjonsplikt, så entreprenøren må nok selv holde seg orientert om saldoen på byggelånet og prosjektets kostnadsbilde, samt eventuelt ta grep som å stanse arbeidet eller kreve tilleggssikkerhet dersom man ser behov for dette.
Ofte kommer ikke spørsmålet på spissen før byggherren går konkurs. Prosjektet kan da ikke gjennomføres som forutsatt og entreprenørens behov for å gjøre bruk av sikkerheten aktualiseres. Hvis byggelånet ikke er trukket opp på konkurstidspunktet blir spørsmålet om entreprenøren kan gjøre trekkrettigheten gjeldende slik at banken plikter å betale beløpet.
En trekkrettighet er ikke en beskyttet rettighet som står seg i en konkurs. Det er bare gjennom en garantierklæring banken plikter å utbetale i egenskap av solidarskyldner.. Entreprenøren likestilles med andre usikrede kreditorer og vil kun ha et alminnelig dividendekrav i boet.
Rettigheten er derfor ikke egnet til å beskytte entreprenørens vederlagskrav i de situasjoner hvor byggelånet er trukket opp, eller hvor byggherren går konkurs. Den gir ingen reell sikkerhet, men snarere en falsk trygghet.
Hvis man som entreprenør har avtalt denne type sikkerhet er det i hvert fall viktig å følge nøye med på byggelånssaldo, be om økning av rammen dersom byggelånet nærmere seg den øvre ramme, be om ytterligere sikkerhet i form av selvskyldnerkausjon for den resterende del og eventuelt stanse arbeidene dersom ingen av disse kravene innfris.