Mer jordvarme kan gi flere konflikter

02.11.2011

En energibrønn er en utboring i grunnen som gjennom en varmepumpe tilknyttet boligen utnytter varmen i grunnfjellet til å varme opp hjemmet. En stadig økende tetthet av energibrønner i grunnen har ført til konfliktsituasjoner mellom private med ønske om å varme opp hjemmet med grønn energi og det offentliges ønske om å benytte samme grunn til utbygging av infrastruktur.

Nye metoder og teknikker har ført til økt privat utnyttelse av grunnen – en energibrønn kan strekke seg så langt som 200 meter ned i bakken. Den økte tettheten av energibrønner vil derfor i økende grad skape vanskeligheter for det offentliges bruk av grunnen, og medføre en stadig oftere kollisjon mellom offentlige tiltak og privat bruk.

Eiendomsrettens rekkevidde
Eiendomsretten beskrives gjerne som en rett til å råde over ting eller fast eiendom så langt dette ikke er forbudt ved lov eller strider mot rettigheter som tilkommer andre. Det rettslige utgangspunktet er at den private eiendomsretten rekker så langt ned i grunnen som den private kan benytte seg av den. Utover denne grensen kan ikke grunneier motsette seg tiltak og utbygger kan fritt utnytte grunnen[1].

Høyesterett har fastslått at grunneier ikke eier ubegrenset nedover[2], grensen skal vurderes konkret på bakgrunn av den utvikling som kan anses påregnelig basert på teknisk og samfunnsmessig utvikling[3]. Denne utviklingen har medført at grunneier nå har eiendomsrett så langt ned i grunnen som en energibrønn strekker seg.

Dette er flytende grenser, og forslag om en konkretisering av eiendomsgrensen til 100 meter ned i grunnen ble tatt opp i eiendomsgrenselovutkastet Sivillovbokutvalget i NOU 1988:16[4]. Innføring av faste metergrenser ville i følge utvalget ha bidratt til å klargjøre situasjonen rundt eiendomsgrenser i grunnen og gjort det mulig å avmerke disse på kart[5]. Forslaget ble imidlertid ikke fulgt opp, og derav består også det spenningsforhold mellom grunneier og andre som ønsker å nyttiggjøre grunnen.

Inngrep i eiendomsretten
Samfunnsnyttige formål slik som tunneler til transport og kloakk kan komme i konflikt med den private eiendomsretten. Denne type konfliktsituasjoner er løst ved at det offentlige i gitte tilfelle er gitt rett til å ekspropriere den private eiendomsrett. Konkret konsekvens er at selv om en energibrønn er bygget vil denne måtte fjernes dersom det offentlige har lovhjemmel for ekspropriasjon.

En liten trøst for den private er at det offentlige (utbygger) da må betale erstatning til grunneier. Ved ekspropriasjon skal den det eksproprieres fra tilkjennes full erstatning – et prinsipp som følger av grunnlovens § 105. Erstatning kan likevel være en mager trøst når energibrønnen gjerne inngår i et lengre økonomisk perspektiv. Sannsynligvis kan grunneier derfor også ha krav på å få erstattet den fremtidige besparelsen man går glipp av ved at energibrønnen forsvinner.

Men det er ikke slik at enhver rådighetsinnskrenkning gir deg rett til ekspropriasjonserstatning.  Hvorvidt du har et slikt krav forutsetter at det foreligger et rettstap, herunder må din bruk av grunnen til energibrønn være å anse som en påregnelig og realistisk utnyttelse av grunnen.

Med faktisk påregnelighet menes at det må være fysisk mulig å bore en slik brønn. Dersom grunnforholdene avskjærer muligheten for å bore foreligger heller ikke noe tap av mulighet for grunneier. I rettslig påregnelighet ligger et krav om at grunnen ikke allerede er omfattet av offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger, slik som vernede områder eller det foreligger en reguleringsplan som allerede har begrenset utnyttelsesgraden i området.

Som grunneier har du altså krav på ekspropriasjonserstatning dersom brønnen blir fjernet og dersom du blir fratatt muligheten til å bore slik brønn, forutsatt at dette var faktisk og rettslig påregnelig. Viktig her er at retten til ekspropriasjonserstatning ikke fordrer at du rent faktisk har benyttet grunnen, all den tid en slik bruk var faktisk og rettslig påregnelig.

Betydelig utgiftspost – men for hvem?
Prisnivået på energibrønner ligger rundt kr 250 000. Konsekvensen av den økte teknologiske utvikling er at det offentlige sitter igjen med store utgifter i form av ekspropriasjonserstatning. Manglende oversikt over utnyttelsesgraden av grunnen gjør det ofte også umulig for utbyggerne å få oversikt over og innkalkulere denne type utgiftsposter inn i sine budsjett.

I vassdragsloven er i dag meldeplikt for boring, herunder alle typer energiboring jf. Forskrift om oppgaveplikt ved brønnboring og grunnvannsundersøkelser § 2. Meldeplikten inntrer først etter endt boring, slik at det ikke vil være mulig for utbygger å ta høyde for de som kun har begynt planleggingen av en energibrønn. Meldeplikten er ikke direkte sanksjonert i loven, og det er sannsynlig at hvorvidt boringen rent faktisk blir meldt vil bero på det enkelte borefirmas interne rutiner. Dette, kombinert med at nevnte forskrift ikke trådte i kraft før 1997, gjør at det er vanskelig å fastslå det totale omfang brønner.

Utgiftene til ekspropriasjonserstatning vil samlet sett kunne beløpe seg opp i mange millionersklassen. Det er derfor nærliggende å se på om det er mulig for utbygger å velte disse kostnadene videre. En mulighet kan være å snu seg mot det borefirma som burde ha rapportert inn energibrønnen, men som ikke har gjort dette. I slike tilfelle har borefirma fratatt utbygger muligheten til å få oversikt over grunnforholdene, og er å bebreide for dette. Samtidig kan kravet til årsakssammenheng i erstatningsretten komme inn som en begrensning av utbyggers mulighet til å gå på borefirmaet. Utgiftene ville jo vært der uansett, det er kun utbyggers forutberegnelighet på kostnadssiden som er påvirket av borefirmaets manglende innmelding.