Kostbar vingling i reguleringssaker

10.05.2011

Vedtak om bygge- og deleforbud som bryter med gjeldende reguleringsplan skaper ofte konflikter. Når byggearbeider alt er igangsatt blir spørsmålet hvem som må ta regningen.

Situasjonen er kjent for mange aktører i byggebransjen, og for en rekke norske kommuner: Reguleringsplan er vedtatt, bygningsarbeider igangsatt, men stanses så av et bygge- og deleforbud. Har kommunen rett til å handle slik, og hvem skal i så fall bære den økonomiske belastningen? Spørsmålene er viktige for både byggherrer, entreprenører og kommunene.

I utgangspunktet kan et bygge- og deleforbud ilegges med hjemmel i plan- og bygningslovens §13-1. Et slikt forbud kan omfatte alle tiltak som en reguleringsplan kan ha bestemmelser om, slik som bygging, deling og bruksendring. Det stiller seg annerledes hvis byggingen allerede er i gang.

Spørsmålet om en gitt byggetillatelse gir vern mot senere midlertidig forbud eller omregulering har tidligere vært omstridt. Imidlertid har høyesterett i flere avgjørelser konkludert med at et byggeforbud ikke kan gripe inn i gitte byggetillatelser etter at et arbeid har startet.

I strid med loven
Begrunnelsen går på hensynet til rettssikkerhet og rettstekniske betraktninger. Nå følger dette klart av den nye plan- og bygningslovens § 13-1. Et vedtak om bygge- og deleforbud etter at arbeid på byggeplass er i gang er derfor i strid med loven, og vil normalt være et ugyldig vedtak etter forvaltningslovens § 41.

Offentlige påbud og forbud er i NS 8405 pkt. 24.3 vurdert som force majure, og gir entreprenøren rett på fristforlengelse. I tilfeller som dette vil imidlertid denne retten være av subsidiær betydning, ettersom kommunen ikke lenger ønsker bygging og har iverksatt en prosess for å oppheve tidligere reguleringsplan.

Det er lite sannsynlig at byggingen vil kunne gjenopptas, og byggherren vil i mange tilfeller se seg nødt til å avbestille arbeidene.

Dekning av tap
Avbestillingssituasjonen er regulert i NS 8405 pkt. 38.1. Her gis entreprenøren en rett til å få dekket det økonomiske tapet han har lidt som følge av byggherrens avbestilling.

Entreprenøren skal holdes skadesløs, og vil kunne kreve dekket tapt fortjeneste, utlegg, følger av driftsavbrudd, kostnader ved avbestilling av underentreprenører osv. Det er byggherren som i utgangspunktet ender opp med regningen for entreprenørens tap.

I tillegg har man som byggherre pådratt seg egne prosjekteringskostnader og kostnader til underleverandører. Byggherren vil ha lidt et betydelig tap, og vil søke å få kommunen til å dekke dette.

En part som har lidt et tap fordi en sak ikke er behandlet på rett måte etter forvaltningsloven vil normalt ha rett til å få dekket tapet etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Dersom tapet, feilen og årsakssammenhengen er klar, har byggherren rett til å kreve hele sitt tap dekket av det forvaltningsorgan som fattet vedtaket om bygge- og deleforbud.

Store konsekvenser
Hvis kommunen har vedtatt bygge- og deleforbud etter at arbeidene er igangsatt vil byggherren ha rett til å søke dekning for tapet hos kommunen. Kommunen må i så fall ta hele regningen, og dekke både entreprenørens og byggherrens tap.

Et vedtak i strid med forvaltningsloven kan dermed få store økonomiske konsekvenser. Erstatningskrav innen entreprise er normalt betydelig større enn det som ellers er vanlig i erstatningssaker. Ved ikke å følge bestemmelsene i plan- og bygningsloven risikerer kommunene krav som kan beløpe seg til mange millioner kroner.

Erstatningens størrelse kan fort gjøre betydelige innhugg i kommunens budsjetter, og nødvendiggjøre smertelige kutt. Til syvende og sist vil det i praksis være innbyggerne som får svi dersom politisk vingling i byggesaker setter kommunen i erstatningsansvar.