Skatt ved kansellering av bolig- og eiendomssoppføringsprosjekter - usikker hjemmel for beskatning

Ved kansellering av prosjekter på oppføring av boliger/eiendom ytes ofte vederlag for å løse kjøperen fra kontrakten, og ofte oppnår kjøper en gevinst på kontrakten. Skattemyndighetene skattlegger slike gevinster fullt ut, også når kontrakten ikke er inngått som ledd i næringsvirksomhet hos kjøper.

Etter vårt syn er det usikkert om skattemyndighetene har hjemmel til slik skattlegging. Dette kan innebære at kjøpere kan spare skatt eller at utbyggere kan redusere kanselleringskostnader med 28 %.          

Ved kontrakter på rett til oppføring av bolig og eiendom vil det normalt være en forutsetning mellom kjøper og utbygger at kjøper skal tiltre boligen eller eiendommen og ikke selge kontrakten videre på spekulasjon. Gevinst på slike kontrakter skal i henhold til praksis ikke skattlegges som egne eiendeler, men sammen med boligen eller eiendommen når denne senere selges. Gjelder kontrakten bolig, vil gevinst på kontrakten omfattes av skattefritaket for bolig dersom eiendommen er benyttet som bolig minst ett av de to siste år.

Hva når kontrakten kanselleres uten at det noen gang har eksistert noen bolig eller eiendom?

Kontrakten kan da ikke skattlegges etter reglene om gevinstbeskatning av bolig/eiendom, dvs. etter skatteloven § 5-1 om gevinst ved realisasjon av formuesobjekt hvor boligen/eiendommen anses som formuesobjektet. Etter vårt syn kan heller ikke selve kontrakten anses som et eget formuesobjekt, ettersom det følger av langvarig praksis at slike kontrakter ikke skal skattlegges separat, men integrert med boligen/eiendommen, se ovenfor.

Etter vårt syn er det derfor tvilsomt om skattemyndighetene har hjemmel til å skattlegge slike gevinster. Likevel er det vår erfaring at skattemyndighetene jevnt over skattlegger slike gevinster.   

Problemstillingen er kun aktuell for personer og selskaper hvor slike kontrakter ikke inngår i næringsvirksomhet som drives av personen eller selskapet.  

For utbyggere kan dette imidlertid innebære at oppgjør ved slike kanselleringer kan reduseres med skatteeffekten på kjøpers hånd, dvs. 28 %.   

Dersom kjøper ved slik kansellering lider tap, følger det av nyere rettspraksis at kjøper vil ha krav på tapsfradrag selv om kontrakten ikke inngår i virksomhet på kjøpers hånd. Også denne skatteeffekten kan utbyggere ta hensyn til ved kanselleringsoppgjør.

Utbyggere vil gjennomgående ha fradragsrett for kostnader til kanselleringsoppgjør.  

Personer og selskaper som har inngått slike kontrakter utenfor næring og er skattlagt for slike gevinster bør påklage ligningen eller anmode om endring av ligningen for tidligere år, eventuelt vurdere rettslige skritt.