Tjen penger på å leie ut hytten

15.07.2010

Å ha hytte kan være dyrt. Å leie ut hytten kan derfor være lurt og lønnsomt. Det gjelder imidlertid å vite hvilke skatte- og avgiftsregler som gjelder.

En hytte omtales skatterettslig som fritidsbolig. Som fritidsbolig regnes fast eiendom med bygning som brukes til fritidsformål. Landsteder og hytter vil stort sett alltid være fritidsboliger i skattelovens forstand, men også våningshus på nedlagte gårdsbruk og byleiligheter vil etter omstendighetene kunne anses som fritidsbolig. Beliggenheten er altså i utgangspunktet ingen avgjørende begrensning. Bruker du en leilighet eller bolig i ordinært boligområde som fritidseiendom, kan det tenkes at skattemyndighetene vil vurdere hvorvidt din aktivitet er typisk fritidsbruk.

Hytte som benyttes jevnlig
Har du en fritidsbolig / hytte som du selv benytter jevnlig kan du leie ut denne for inntil kr. 10.000 per år uten at inntekten skattlegges. Overstiger leieinntekten kr 10 000, skattlegges 85 % av det overskytende beløpet. Eier man flere fritidseiendommer, gis et fribeløp for hver eiendom. Inntekten skattlegges som kapitalinntekt med 28 prosent.

Det er verdt å merke seg at du får ikke fradrag for vedlikeholdskostnader, selv om du har leieinntekter som blir skattlagt med 85 prosent av det som er over 10 000 kroner.

Eksempel:

Utleie 6 uker

Eks. uleiepris for hytte på 60 kvm: 6500 kroner

6000 x 6 = 39.000

Skattefri andel 10.000

Til beskatning: (85 % av 29.000): 24.650

- 28 % skatt av inntektene (24.650): 6.900 (avrundet)

= 32.100 i leieinntekter

Hytte som ikke benyttes jevnlig
Hvis du har en hytte du ikke bruker jevnlig og ønsker å leie ut denne for en lengre periode, vil utleieforholdet vurderes på en annen måte skattemessig.  Hytten vil da bli ansett som utleiehytte og skal regnskapslignes. Noe forenklet betyr det at alle inntekter skal regnes med, og alle utgifter kan trekkes fra. Utgifter som kan trekkes fra vil normalt inkludere vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, festeavgift, annonsering, eiendomsskatt, møbelslitasje, reiser, lys og varme (dersom inkludert i leien). Det er viktig at du sjekker hvilke utgifter du har krav på fradrag for i det enkelte utleieforhold. Overskuddet beskattes med 28 %. Vær imidlertid også oppmerksom på at dersom du eier flere fritidseiendommer kan dette bli ansett som næringsvirksomhet. Normalt må du imidlertid eie minst 5 boligenheter før det blir aktuelt – hvilket er mindre vanlig for de fleste.

Merverdiavgift
Hvis du er momspliktig er det 8 % merverdiavgift (mva) på utleie av hytter. Samtidig kan du trekke fra inngående mva med 25 % på kostnader. Det kan derfor være penger å spare på å bli momsregistrert – for eksempel dersom du kan trekke fra moms som betales til håndverkeren. . For å bli momsregistrert må du omsette varer og tjenester som er momspliktige. Det omfatter utleie av hytter. Videre må omsetningen overstige kr. 50.000 i løpet av en 12-måneders periode og omsetningen må skje som ledd i næringsvirksomhet. Særlig kravet om næringsvirksomhet vil være vanskelig å oppfylle for mange. Da må utleien være av en viss varighet og av et visst omfang. Du bør kontakte en advokat for å vurdere om du kan momsregistreres. Du kan få strenge reaksjoner dersom du uberettiget fradragsfører mva.

Pass på ved salg av hytten
Gevinst ved salg av fritidsbolig, inkludert andel i boligselskap, er unntatt fra skatteplikt når du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før salg. Det er imidlertid en forutsetning at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Det vil si at du dersom du arver en hytte må det være minst 5 år siden du arvet hytten dersom du skal selge uten beskatning. Det er ikke klare grenser til bruk, men det må antas å være oppfylt når skattyteren bruker eiendommen i rimelig omfang til fritidsformål, og eiendommen ikke er utleiehytte. Fritidsbruk vil være bruk der du ikke har inntekt som formål. Det innebærer at du må passe på at i det vesentlige brukes til fritidspregete opphold og gjøremål, herunder kontakt og tilsyn med familie.

Sjekkliste for utleie av hytte:

-       Lag oversikt over alt inventar. Ta gjerne bilder så du har dokumentasjon.

-       Inngå skriftlig kontrakt

-       Ta med en klausul om utkastelse

-       Sjekk referanser

-       Be om forskudd, evt. depositum

-       Sjekk om forsikringen gjelder når hytten leies ut.

-       Vurder om du bruker hytten så jevnlig at den ikke regnes som utleiehytte

-       Lever RF-1189 sammen med selvangivelsen dersom leieinntektene er skattepliktige

-       Vurder om du kan momsregistreres

-       Pass på hvor lenge du har eid og brukt hytten før du skal selge