Rt. 2010 s. 836 - Forlengelse av tomtefeste

Den 29. juni i år (Rt.2010.836) avgjorde Høyesterett at festers rett til å forlenge festeavtalen også gjelder for tidsbegrensede festekontrakter som er gått over til å bli oppsigelige. Ved tidsbegrensede festeavtaler som ikke sies opp to år før festetidens utløp, konverteres avtalen til et tidsubegrenset festeforhold med lik oppsigelsesrett for begge parter. Høyesteretts dom avgjør at en oppsigelse fra bortfester i slike tilfelle gir festeren en rett til å forlenge festet på samme vilkår som tidligere.

Saken gjaldt et åremålfeste til fritidshusformål med en opprinnelig varighet på 49 år. Basert på de konkrete omstendigheter kom Høyesterett til at avtalen ikke var sagt opp før åremålsperioden utløp, og avtalen var derfor konvertert til en oppsigelig festeavtale slik tomtefestelovens § 10 foreskriver. Hovedspørsmålet for Høyesterett var om lovens § 33, som gir fester rett til å forlenge festet når festetiden er ute, også gjelder for slike avtaler.

Under skarp dissens kom retten til at også tidsbegrensede avtaler som er gått over til å bli oppsigelige kan forlenges etter lovens § 33. Bestemmelsen gir fester rett til å kreve slik forlengelse ”når festetida er ute”, og Høyesterett mente dette uttrykket ikke kunne begrenses til utløp av åremålsfester. Både tingretten og lagmannsretten hadde kommet til det motsatte resultat. Avgjørende for høyesteretts flertall var at tomtefeste er et rettsområde der det er et særlig behov for klarhet og forutberegnelighet, og at loven derfor måtte tolkes i samsvar med en naturlig forståelse av ordlyden. Det ble også vist til at bestemmelsen i tomtefestelovens § 33 ble innført for å ivareta boligsosiale hensyn.

Avgjørelsen innebærer en likestilling av tidsbegrensede og tidsubegrensede avtaler i relasjon til festers krav på forlengelse av festeavtalen. Den medfører at der den tidsbegrensede avtalen går over til å bli oppsigelig vil bortfesters oppsigelse av avtalen utløse en rett for fester til å kreve avtalen forlenget på samme vilkår som tidligere. Der festeavtale til bolig- eller fritidsformål forlenges på denne måten gjelder avtalen til den sies opp av festeren eller til tomten blir innløst, og kan ikke lenger sies opp av bortfesteren. Til tross for at § 10 uttrykkelig gir avtalepartene lik rett til oppsigelse medfører Høyesteretts flertalls forståelse av loven dermed at bortfester likevel ikke har adgang til å si opp festeforholdet. Denne innbyrdes inkonsekvens ga grunnlag for mindretallets dissens, men ble ikke tillagt nevneverdig vekt av flertallet. Dommens resultat innebærer dermed en ytterligere styrket stilling for festeren, til bortfesters ugunst.

Artikkelen er utarbeidet i samarbeid med trainee Mari V. Strand.