Nye endringer i bustadoppføringslova og avhendingsloven fra 1. juli 2011

20.01.2011

Med ikrafttredelsen av lovendringene i bustadsoppføringslova og avhendingsloven den 1. juli i år, innføres skjerpede krav til entreprenørens garanti for kontraktsarbeidet, samt regulering av videresalg av rett til bolig i boligprosjekter før ferdigstillelse. Vel verdt å merke seg for entreprenører som utfører oppdrag for forbrukere.

Med endringene, ønsker lovgiver å styrke forbrukervernet, samtidig som dette vernet skal balanseres med entreprenørens kostnader forbundet med byggeprosjektet.

Skjerping av garantireglene i bustadoppføringslova
Etter gjeldende § 12 i bustadoppføringslova skal entreprenøren stille en garanti for oppfyllelsen av kontraktsarbeidet med varighet på to år etter overtakelse for oppfyllelsen av kontraktsarbeidet, dersom man ved kontraktstidspunktet kan regne med at vederlaget vil overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp. Ved oppdrag om oppføring av bolig som ikke omfatter rett til grunn for forbrukeren, skal garantisummen tilsvare minst fem prosent av vederlaget, for krav som forbrukeren gjør gjeldende senest samtidig med overtakelsen. For krav som gjøres gjeldende etter overtakelsen, skal garantisummen utgjøre minst tre prosent av vederlaget. Omfatter kontrakten rett til grunn for kjøperen, skal garantisummene være på minst tre prosent for krav som fremmes senest samtidig med overtakelsen, og minst to prosent for krav som fremmes etter overtakelsen.

Ved lovendringen den 1. juli i år, økes både garantitiden og garantisatsene. Garantitiden utvides til fem år etter overtakelse. For krav som gjøres gjeldende senest samtidig med overtakelsen, økes minstekravene til garantisum til ti prosent av vederlaget for oppføring av bolig som ikke omfatter rett til grunn og til tre prosent av vederlaget for oppføring av bolig som omfatter rett til grunn. For krav som fremmes etter overtakelse, økes minstekravene til garantisum til fem prosent, uavhengig av hvorvidt entreprisen omfatter rett til grunn eller ikke.

Av øvrige endringer i bestemmelsen, innføres det for avtaler om rett til bolig i borettslag et krav om at garantisummen skal ta utgangspunkt i den samlede summen av vederlag og den delen av fellesgjelden i borettslaget som faller på kjøperen. Videre vil garantier stilt etter bustadoppføringsloven §§ 12 og 47 kunne gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølger. Dermed vil også den som kjøper boligen av forbrukeren ha rett til å kreve garantien oppfylt. Fristen begynner imidlertid ikke å løpe på nytt for hvert salg; garantitidens lengde er uansett er fem år.

Utvidelsen av garantitiden og økningen i størrelsen på garantisummene vil naturlig medføre at entreprenøren må stille en mer omfattende garanti, samtidig som forbrukeren vil få bedre utsikter til å kunne oppnå dekning for eventuelle krav. Hvorledes dette vil slå ut rent økonomisk for entreprenørene, er det foreløpig vanskelig å forespeile. En må likevel kunne regne med at kostnadene forbundet med å stille garanti vil bli høyere enn i dag.

Videresalg av rett til bolig i boligprosjekter før ferdigstillelse
Bustadoppføringsloven § 1 litra b endres for å klargjøre at videresalg av rett til bolig i boligprosjekter før ferdigstilling fra næringsdrivende og forbruker, skal reguleres av bustadoppføringslova. Loven vil da gjelde for slike avtaler på samme måte som om det var gjort avtale om videresalg av boligen under oppføring.

For videresalg mellom forbrukere eller fra forbruker til næringsdrivende, endres avhendingsloven § 1-1 fjerde ledd til å fastslå at dette ikke skal regnes som avhending av fast eiendom. I stedet vil slike salg reguleres av kjøpsloven som salg av fordringer. Videre presiseres det at selger ved videresalg til forbruker, ikke kan kreve utbetalt vederlag for retten som overstiger kjøpesummen i det opprinnelige kontraktuelle forholdet med entreprenøren (merverdien). Slik merverdi kan først kreves når kjøperen har overtatt boligen og fått rettsvern for dette ervervet. Dersom entreprenøren ikke fullfører arbeidet, faller imidlertid kjøperen sin plikt til å betale merverdien bort.