Etterlengtet revisjon av borettslagsmodellen

22.06.2010

Maksimalgrense for andel fellesgjeld, bedre informasjon om totalpris for kjøper, forbud mot spekulasjonskjøp og minimumskrav til frivillige sikringsformer. Dette er noen av de nye endringene i borettslagsloven (burettslagslova), som Stortinget vedtok den 10. juni i år. Tiden er inne for å rette opp imaget til borettslagsmodellen, samt gjøre ordningen tryggere for den enkelte andelshaver.

For å muliggjøre dette, er det foreslått en rekke nyvinninger i regelverket. Noen av de mest sentrale vil belyses i det følgende. Samtidig spørres det om ikke lovgiver også burde ha sett på flere forhold som kunne ha vært regulert, slik at borettslagsmodellen virkelig kan fremstå som en fullt ut sikker investering for den enkelte forbruker.

Maksimalgrense for andel fellesgjeld
Kritikken mot borettslagsmodellen har i hovedsak rettet seg mot såkalte lavinnskuddsboliger. Disse kjennetegnes ved at kjøper ikke behøver å stille særlig mye i egenkapital for å finansiere boligkjøpet, siden boligene i det vesentlige finansieres gjennom felleslån på opp til 80 prosent av totalprisen. På den måten har mange unge kjøpere latt seg lokke av en tilsynelatende lav pris, ofte uten å være klar over at man, som følge av den høye fellesgjelden, også holdes ansvarlig for naboens betalingsproblemer.  Boligdrømmen har for mange endt opp som et rent gjeldsmareritt som følge av nettopp dette.

Som tiltak for å bekjempe slike soliditetsproblemer, foreslås det innført en maksimalgrense for andel fellesgjeld i borettslaget på 75 prosent av totalprisen.  Denne grensen settes både av hensyn til kjøper selv og til de øvrige andelseierne i borettslaget. Høyere egenandel gjør borettslaget mindre sårbart overfor svingninger i boligmarkedet og vil kunne redusere risikoen for at borettslaget lider tap som følge av mislighold fra noen av beboerne.

For den enkelte andelskjøper vil en maksimalgrense for fellesgjelden trolig innebære at flere må ta opp lån for å besørge tilstrekkelig egenkapital for kjøpet, hvilket sikrer at den enkelte kredittvurderes. På denne måten kan maksimalgrensen redusere risikoen for at andelseiere må betale naboers felleskostnader.

Siden man fremdeles tillater en forholdsvis høy andel fellesgjeld, vil man nok fortsatt beholde fordelene ved en gunstig felles finansiering for unge førstegangsetablerere og andre, som ellers ville hatt vanskelig for å komme inn på boligmarkedet.

Lik prosentvis fordeling av fellesgjeld
For å unngå at andelseiere gis en ulik risiko i borettslaget, innføres det et krav om at det skal være lik prosentvis fordeling av fellesgjeld på den enkelte andel ved stiftelsen av borettslaget. Den enkelte andelseier vil imidlertid fremdeles ha rett til å kunne nedbetale sin del av fellesgjelden med en gang, dersom borettslaget og finansinstitusjonen som har ytet felleslånet, har avtalt en slik rett for andelseierne.

Krav til frivillige sikringsordninger
En stor andel av eksisterende borettslag er i dag tilknyttet en sikringsordning, hvor en tilbyder av slik sikring overtar risikoen som borettslaget har for manglende dekning av felleskostnader. Dessverre er mange av dagens tilbydere av slike sikringsordninger små og med liten kapitalbase. Dette medfører en risikofaktor for borettslag dersom slike forsikringsordninger opplever store tap som følge av misligholdte felleskostnader. I verste fall kan det medføre at borettslaget i realiteten har betalt for en ordning som ikke eksisterer når det har behov for å benytte seg av denne.

Med lovendringene som foreslås, settes det nå blant annet krav til tilbyder, produkt og markedsføring av slike sikringsordninger. Formålet er å besørge en reell trygghet i ordningene, slik at det igjen gir økt tillit og trygghet for borettslagene.

Forbud mot spekulasjonskjøp
Et sentralt hensyn i lovforslaget har vært å forhindre såkalte spekulasjonskjøp av borettslagsleiligheter, hvor et selskap eller en fysisk person kjøper opp flere andeler i et borettslag, uten at de har adgang til å eie disse andelene etter loven. For å unngå slik spekulasjon, innføres nå et forbud mot å inngå avtale om rett til andel i borettslag, dersom kjøperen ikke kan eie andelen. Forbudet innebærer at privatpersoner ikke kan erverve mer enn en andel og at eiendomsselskaper ikke lenger kan kjøpe borettslagsboliger som er under oppføring. Trolig vil dette bidra til å gjøre borettslagsløsningen tydeligere og mer forutsigbar, samt hindre mislighold og utstrakt utleie.

Krav om totalpris
Utover endringene i borettslagsloven, gjøres det videre endringer i eiendomsmeglingsloven, avhendingsloven og bustadoppføringsloven for å sette klarere krav om at kjøper skal bli informert om totalpris for boligen. I totalprisen skal det tydelig fremkomme den pris som kjøper skal betale til selger, tillagt denne andelens del av fellesgjelden. Dette gjør det lettere for kjøper å bli klar over den faktiske kjøpesummen for boligen, samt muliggjøre for kjøper å sammenlikne priser for boliger som legges ut for salg.

Imidlertid vil dette opplysningskravet ikke gjelde for salg mellom private aktører, hvilket fra et forbrukerperspektiv kan antas å være uheldig.

Forbud mot selgerfinansiering
Også finansieringsvirksomhetsloven endres av hensyn til å sikre tryggere borettslag. Her inntas det et krav om at utbygger som selger andeler i et borettslag, må ha konsesjon etter finansieringsvirksomhetsloven for å kunne yte kreditt i forbindelse med salg av andeler i borettslaget. Med dette ønskes det å sette en stopper for at selger finansierer boligkjøperens innskudd. Samtidig ønsker man å sikre at kjøpere med liten betalingsevne ikke får lån fra aktører som ikke har frarådningsplikt.

Oppkapitalisering før boligen tas i bruk?
Ved denne regelendringen har man ikke valgt å stille krav til at borettslaget skal være oppkapitalisert før boligene kan tas i bruk, hvilket kan anses å være en uheldig utelatelse. I mange konkurssaker, blant annet i den såkalte Rosenhoffsaken, har man opplevd at nettopp manglende gjennomført oppkapitalisering medførte at borettslag finansielt bukket under. At dette fremdeles kan være en hyppig årsak til ytterligere konkurser i borettslag, kan derfor ikke utelukkes.

I Rosenhoffsaken var ikke borettslaget oppkapitalisert, men kjøperne fikk likevel ta boligene i bruk. Dette medførte en veldig uforutsigbar situasjon for disse. Opprinnelig var de i den tro at de hadde kjøpt en andel i borettslaget, men etter konkursen satt de kun igjen med en tidsubestemt husleieavtale. Da konkursboet valgte å oppløse borettslaget og selge ut boligene som selveierleiligheter, utløste dette riktignok en lovbestemt rett for disse leietakerne til å kunne kjøpe boligene med 20 % rabatt på kjøpesummen, men situasjonen ble langt fra hva de hadde forventet i utgangspunktet. De som ikke kunne finansiere et slikt kjøp, satt dermed kun igjen med den tidsubestemte leieavtalen.

At boliger må selges med betydelig rabatt av konkursboet, samt at renter på byggelån vil fortsette å løpe så lenge oppkapitalisering ikke har funnet sted, kan medføre at dividenden til den enkelte kreditor blir betydelig redusert. Dette kan gå ut over både utbygger og entreprenører som engasjeres i slike byggeprosjekter. Særlig for byggenæringen vil nok risikoen for tap bli betydelig redusert, dersom det settes krav til oppkapitalisering av borettslag før de kan tas i bruk som bolig av kjøperne.

For mer informasjon om Rosenhoffsaken, se her