Kompetansekravene er på plass

Finanstilsynet sendte nylig et brev til alle meglerforetak med påminnelse om at resten av lovens kompetansekrav gjelder fra 1. juli 2011. Samtidig ble det meddelt at Finanstilsynet skal på tematilsyn for å se om bransjen innretter seg etter dette. Mange har sikkert også notert seg at Finanstilsynet har beskrevet kompetansekravene i rundskriv 18/2011.

Hovedpunktene i kompetansekravene er klare nok, og antakelig vel kjent: Ansvarlig megler er nøkkelpersonen i ethvert oppdrag, og bare eiendomsmeglere, advokater, jurister med særskilt tillatelse og overgangsmeglere kan bekle denne rollen. Under forsvarlig tilsyn kan eiendomsmeglerfullmektiger utføre de samme oppgavene som en ansvarlig megler. For mindre vesentlige elementer av meglingen, kan ansvarlig megler få assistanse fra medhjelpere som selv må avlegge en eksamen. Oppgjørsmedhjelpere er underlagt krav til særskilt oppgjørseksamen. I tillegg kommer etterutdanningskravet for personer som er engasjert i eiendomsmegling og som har meglerbrev, advokatbevilling, tillatelse som overgangsmegler eller jurister med tillatelse fra Finanstilsynet. Kravet til etterutdanning gjelder også for advokater som driver eiendomsmegling i medhold av sin advokatbevilling og for rettshjelpere. Det er derimot ikke obligatorisk etterutdanning for medhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger. Over det hele hviler regelverket om risikostyring og internkontroll, hvor oversikt over ansattes utdanning og praksis er en viktig referanse for riktige tiltak i det enkelte foretak.

Vi har fått spørsmål om hvorvidt kravene til kompetanse og etterutdanning også gjelder for næringsmeglere og for de som tar oppgjør ved megling av næringseiendom. Svaret er at det i oppdrag med megling av eiendom som verken helt eller delvis er egnet brukt som bolig/fritidsbolig (næringseiendom) er adgang til å avtale at kompetansekravene hva angår krav til ansvarlig megler og medhjelpere fravikes i sin helhet. Dette gjelder også oppgjørsfunksjonen. Etterutdanningskravene gjelder bare for den som har eiendomsmeglerbrev, ikke for andre som utfører megling og som utelukkende har slike oppdrag. En mulig misforståelse ligger i at retten til å fravike lovreglene ikke gjelder fordi at man er næringsmegler, men alene fordi at eiendommens karakter gjør det mulig. Megler man litt av hvert, vil kompetansekravene gjelde all annen megling enn næringsmeglingen. En annen mulig felle er at man må avtale seg bort fra kompetansekravene, næringsmeglere er ikke automatisk unntatt fra loven. Daglig leder og fagansvarlig bør uansett se til at kravene til risikostyring og internkontroll er oppfylt hvis oppgjørsansvarlige uten formell kompetanse gjør oppgjør. Med store eiendomsverdier kan det være særlig god grunn til å forsikre seg om god realkompetanse på oppgjørssiden.

Advokater som megler eiendom i medhold av sin advokatbevilling (og særskilte sikkerhetsstillelse) kan være ansvarlige meglere. For oversiktens skyld minnes om at advokater ikke lenger kan drive megling (herunder ta oppgjør) som et aksessorium til allerede utført advokatbistand i samme oppdrag, slik det var frem til 1. januar 2008. Advokatenes medhjelpere er underlagt samme kompetansekrav som meglernes medhjelpere. En advokatfullmektig kan riktignok være eiendomsmeglerfullmektig, men kan bare være ansvarlig megler hvis det gis særskilt tillatelse til å være ansvarlig megler som jurist med minst to års praktisk erfaring etter studiet. Medhjelpere for øvrig må ha medhjelpereksamen og oppgjørsmedhjelpere må ha oppgjørseksamen. Dette gjelder også jus-studenter, uansett hvor flinke de måtte være.

Det er en logisk konsekvens av kompetansereformen at fagansvarliges rolle dreier seg noe bort fra tett overvåking av praktisk megling og over til å være den aktive, faglige controller som tar ansvar for den eiendomsmeglingsfaglige siden av virksomheten i et bredere perspektiv. Her er det rom for å tilpasse rollen til foretakets behov, i samarbeid med styret og daglig leder.

Kompetansereformen innebærer en stor kostnad for bransjen, men er samtidig et ønsket løft fra myndighetene for å sikre trygg og ordnet boligomsetning. Slik sett trygger rammebetingelsene et viktig monopol til å opptre som mellommann i eiendomshandler, og det er bransjen tjent med på lang sikt. Det som gjenstår er at partene i eiendomshandlene belønner de skikkelige og dyktige meglerne med priser som reflekterer kvaliteten. Også forbrukermyndighetene bør slutte helhjertet opp om at handel med eiendom sluses gjennom kompetente mellommenn, fremfor å oppfordre partene til å gjøre det selv.